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東洋殖産株式会社
〒989-1213
宮城県柴田郡大河原町字住吉町6番地6
TEL.0224-53-1333
FAX.0224-53-3386
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一般住宅・店舗・鉄骨・RC・設計施工
上下水道工事・一般土木工事一式
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住宅ローンについて

 

住宅ローンについて

住宅ローンについて
 
様々な住宅ローンの特徴
◆住宅ローンの基礎知識
生活をしていく上で、今後の収入見通し、子供の教育費といった不確かなものが多い現在、住宅ローンの返済額が増えるリスクを取り除くことが、幸せづくりへの近道と考えます。
 
住宅ローンの種類や特徴について
民間住宅ローン
・銀行、信託銀行
住宅ローンに力を入れている銀行も多く、金利優遇キャンペーンを活かせば、低金利の融資も可能で  す。金利は、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型と様々です。
・提携ローン(銀行/信託銀行/JA/住宅ローン専門会社/生命保険会社など)
住宅会社との信頼関係による提携ローンです。
融資条件は比較的緩やかで、通常窓口では扱わない金利優遇が適用される場合もあります。
・勤務先(社内融資/公務員共済など)
民間ローンを利用した利子補給方式の場合と、勤務先が直接融資する場合があります。
ただし、会社を辞める際は、一括返済しなければなりません。
公的住宅ローン
・住宅金融支援機構(フラット35)※扱いは民間金融機関
国の財政融資資金が原資なので低金利で長期間固定です。
・財形住宅融資
勤労者が行う財形融資の一部が原資。金利は申込時点のものが適用され、5年ごとに見直されます。
・自治体融資
都道府県や市町村が扱います。その地域に一定期間居住または勤務している人が対象。
民間住宅ローンに比べて、金利が有利ですが、物件に対する審査が厳しく、借入限度額に一定の制限があります。
 
※フラット35
住宅金融支援機構がバックアップする、証券化の仕組みを活用した固定金利タイプの代表的なローンです。いろいろな金融機関がスタンダード商品としてラインアップしています。15年から最長35年までの返済期間中、金利が決まっており、返済額もあらかじめ固定されています。そのため、返済計画が立てやすく、金利上昇リスクへの不安がありません。全期間、同一金利が適用される商品が数多く出されています。住宅金融支援機構からの直接融資ではないため、申込む金融機関によって適用される金利に違いがあります。申し込み時ではなく、融資が実行される時点での金利が適用金利になります。
 
 
ローンの金利には3つのパターンがあります
返済期間の最初から終わりまで金利が変わらない「固定金利タイプ」、借入当初数年間のみ金利が確定し、その期間が終了するごとに改めて金利タイプの再選択を繰り返す「固定金利期間選択タイプ」、半年ごとに金利が変動する「変動金利タイプ」の3つのパターンがあります。
 
それぞれのメリット・デメリット
  メリット デメリット
全期間固定金利
返済最終日までの借入額が安定するので、
返済計画がたてやすい。
金利上昇局面には有利。
変動金利型に比べると、金利が高くなる。
変動金利 金利下降局面には有利 返済額や支払利息が確定しない。
固定金利選択型 固定型、変動型の利点をミックス。
固定期間が終了した時は、その時の金利が
適用される為、思わぬ高金利になる可能性
がある。
  
 
①固定金利
返済期間の最初から終わりまで、金利が決まったタイプのローンです。
住宅を取得する段階で、返済額が決まっているため、返済計画がたてやすくなります。
将来的な金利上昇リスクを避けられる反面、変動金利タイプよりも高い金利設定になっています。全期間金利が変わらない場合と、11年目以降から金利が変わる(上昇する)2段階金利の場合があります。
代表的な商品に「フラット35」があります。これは民間金融機関が住宅金融支援機構と連携して実現した「長期固定金利」の住宅ローン商品(債権化商品)で、15年から最長35年までの返済期間中、金利の変動がないのが特徴です。
 
②変動金利型
返済期間内に金利が変動するタイプの住宅ローンです。
一般的に、毎年4月と10月の2回、金利が変動しますが、返済額は5年間変わりません。5年ごとに見直されて新しい返済額が適用されます。金利が上昇した場合には増加しますが、「上昇幅は最大で1.25倍まで」など、返済額に上限が設けられるケースが一般的です。
借入後に金利が大幅に上昇すると返済の多くが利息の支払いに充当され、元金返済が停滞してしまう可能性もあります。
また返済額は5年間変わらないため、金利の上昇による利息の増加を、元の返済額でまかないきれなくなる可能性もあります。この場合は、5年間に払いきれなかった利息が「未払い利息」として繰り越され、将来の返済に順次持ち越されていくことになります。そのため、元金返済がますます停滞してしまう可能性も出てきます。
 
③期間選択(固定金利選択型)
借入当初の一定期間のみ金利が確定し、同期間が終了した時点で、融資を受けた人が金利タイプを改めて選択し直す仕組みの住宅ローンです。
固定金利期間は2年、3年、5年などの短い期間から、20年、35年など長期間まで多様に設定されています。現在ラインアップされている住宅ローンの中で、最も扱いが多いカテゴリーです。民間の金融機関では優遇度合いの大きいキャンペーン金利を適用する場合も多くなっています。固定金利期間が終了すると、金利タイプを再選択する必要があります。固定金利から変動金利に変更する場合には手数料がかからないケースが一般的ですが、改めて固定金利を再選択すると手数料がかかる場合もあり、事前の確認が必要です。キャンペーン金利によって優遇されるケースでは、優遇度が大きければ大きいほど、キャンペーン期間終了後の金利が高く感じられる場合があります。借入前にキャンペーン終了後の条件を十分に検討しておくことが大切です。
 
ローンの返済方法について
ローンの返済方法は、期間や金利の支払い方法、ボーナス支払いの有無など、お客様の状況の応じて最適な返済方法をお選びください。
 
返済期間
住宅ローンの借入金と利息を返済するための期間です。1年以上、10年以上、15年以上など最短返済年数には、さまざまな設定があります。最長返済年数は、35年以上が一般的です。返済期間は1年刻み、1ヶ月刻みなど、設定に合わせて選択可能です。
返済の終了年齢は、各商品ごとに「80歳未満」などに定められています。定年まで、または定収入がなくなるまでに返済期間を終えることが理想的です。自分の収入条件を考慮した最終の返済年から逆算して、返済期間を決定することが基本となります。
返済期間は1年でも短く組むと、利息の軽減効果が大きくなります。また、将来の金利上昇に伴う返済額のリスクのある期間を短くできるメリットもあります。
 
返済方法
住宅ローンの返済方法には、毎月の返済額が一定の「元利均等返済」と毎月の返済額に占める元金返済額が一定の「元金均等返済」の2種類があります。現金均等返済は取扱金融機関が少なく、元利均等返済が一般的に多く利用されています。借入額、金利、返済期間が一定なら元金均等返済の方が返済額が少なくなります。
 
元利均等返済方法
「金利が同じ」という条件の場合に、元金と利息を足した月々の返済額が、返済期間の最初から終わりまで、一定で変わらないという返済方法です。
返済金額に占める元金と利息の割合は毎回変わり、初回の支払いでは利息の割合が高く、返済が進むと徐々に利息の割合が減り、元金の割合が増えていきます。
どの金融機関も取り扱っており、多くの人が利用しています。借入額、返済期間や金利が同じなら、元金均等と比較して支払う総返済額が多くなりますが、当初の負担は少なく、借入のための収入基準も低くなります。
 
 
資金計画のポイント
住宅ローンの組み方
年収、年齢、物件の担保価値により、住宅ローンを借りられる額が決まります。しかし、借りられる額は返せる額と同じとは限りません。家族構成、これからかかる教育費などのライフプランの変化も想定し、ローン金額を決定します。
ローンの借入額は、総工事費に占める借入割合と、年収に対する返済比率の双方で決まります。
例えば、総額3,000万円の家を、年収600万の人がローン借入を計画した場合を見てみましょう。
ローンの借入額は、総工事費の80%が一般的ですから、総額3,000万円であれば、2,400万円を借入で、600万円を現金でという資金計画になります。もし、2,400万円を金利3%の30年固定ローンで組んだ場合、毎月の返済額は約10万円(ボーナス払いなし)となります。
一方、年間の返済額の目安は年収の20~25%程度。年収が600万円の人なら、返済額は毎月約10万~12.5万円(年間120~150万円)を基準に考えます。年収が600万の方が、2,400万円のローンを組むこのケースでは、一般的に無理なく返済できる範囲の資金計画となります。
 
フラット35って??
長期固定で安心の住宅ローン「フラット35」
「フラット35」とは民間金融機関と住宅金融支援機構が提携してお届けする長期固定金利の住宅ローンです。お借入時に、ご返済終了までのお借入金利、ご返済額が確定する住宅ローンですので、長期にわたるライフプランを立てやすくなります。
 
フラット35sなら更に0.3%の金利優遇
フラット35sとは、耐久性、耐震性、省エネ性に優れた家を建てると、借入金利が一定期間やすくなる制度。通常のフラット35の金利から、0.3%引き下げられます。
性能に応じて2つのタイプに分けられ、Aタイプなら当初10年間、Bタイプなら当初5年間の金利が優遇されます。
※0.3%の金利優遇は、平成25年4月1日から平成26年3月31日までのお申込み分に適用されます。
※フラット35sには予算金額があり、上限に達する見込みとなった場合は受付が終了する場合があります。
 
 
補足 家を建てる時の税金
住まいの税金
住まいを建てる時にかかる税金にはいくつか種類があります。
 
住まいを買うときにかかる税金
◆不動産取得税
土地や家を購入したり、家を建てるなどして不動産を取得したときにかかる税金のこと。有償・無償の別、登記の有無にかかわらず、売買、贈与、交換、建築(新築、増築、改築)などによって取得した場合にかかります。
 
◆登録免許税
土地や家などを売買したときに、自分の権利を明らかにするために所有権の保存登記・移転登記などを行います(銀行から借り入れする場合にも、抵当権・根抵当権の設定登記を行います)。この登記をする際に登録免許税がかかります。
 
◆消費税
住宅には、建物価格と土地価格がありますが、消費税は建物価格だけにかかります。
(土地の仲介手数料には課税されます。)
 
住まいを買う時の贈与にかかる税金
◆贈与税
個人から年間110万円(基礎控除額)を超える財産をもらったときにかかる税金が贈与税です。ただし住宅取得における贈与税には、特別な非課税措置が講じられています。
 
◆相続税
親や配偶者など、親族が亡くなることにより財産を承継した場合や、遺言によって財産を譲り受けたことによって生じる税金が相続税です。
 
住まいを保有するとかかる税金
◆固定資産税
土地や家屋の所有者(その年の1月1日現在)に対して課税される地方税のこと。
その資産価値(固定資産税評価額)に応じて税額が算出されます。
 
◆都市計画税
原則として市街化区域の土地や家屋を所有している者に課税される、地方税のうちの市町村民税のこと。納付された税金は、公園・道路・下水道などの都市計画事業・土地区画整理事業などに充てられます。
 
住宅を売買したときにかかる税金
一般的に住宅を売却する際には印紙税がかかり、利益が出た場合には所得税と住民税がかかります。また住宅を賃貸する場合、不動産所得が発生し、所得税や住民税がかかります。
 
 
 
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